当前位置
主页 > 产品中心 > 产品四类 >
华体会app下载:泰国、香港和日本房地产市场逆转研究
2021-05-13 00:20
本文摘要:概要:文章较为了泰国、香港和日本房地产市场再次发生反败为胜的历程,分析了产生的原因,结果表明,汇率和过低的房地产价格对国家的经济产生了根本性的影响,最后造成房地产市场价格的暴跌。 关键词:泰国;日本;房地产市场;汇率;反败为胜 一、泰国房地产市场再次发生反败为胜的历程 泰国房地产大幅度暴跌的外因是亚洲金融危机,泰国货币受到国际炒家的冲击,但其中,也有泰国本身发展的内因,造成国际炒家对泰国的冲击,泰铢大幅度升值,给泰国导致巨大损失。

华体会体育app

概要:文章较为了泰国、香港和日本房地产市场再次发生反败为胜的历程,分析了产生的原因,结果表明,汇率和过低的房地产价格对国家的经济产生了根本性的影响,最后造成房地产市场价格的暴跌。  关键词:泰国;日本;房地产市场;汇率;反败为胜      一、泰国房地产市场再次发生反败为胜的历程      泰国房地产大幅度暴跌的外因是亚洲金融危机,泰国货币受到国际炒家的冲击,但其中,也有泰国本身发展的内因,造成国际炒家对泰国的冲击,泰铢大幅度升值,给泰国导致巨大损失。引起的内因有:   1.经济结构不合理,资产泡沫性大。

20世纪70年代末开始,还包括泰国在内的东盟各国大力实行出口导向的工业化战略,经济发展十分很快。但工业化过程中主要以劳动密集型产业居多,缺少科技和生产效率的反对,使出口无法长期保持强大的竞争力。

当泰国的经济正处于下降阶段时,银行信贷急遽扩展,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的房地产和股市。在金融风暴前夕,泰国房地产积压的资金为300亿美元,积压的住房有85万套,须要7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。

信贷过度扩展和房地产热导致通胀事急升,经济泡沫更加美浓。这为货币、银行及金融危机留给了隐患。  2.国际收支好转,对外负债相当严重。

泰国实行经济国际化以及实施金融对外开放的政策,但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年常常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。

华体会体育app

为了填补常常项目逆差,也为了不断扩大国内投资,不择手段借人巨额外债,泰国的国家短期外债占到77%。由于泰国资本市场开放度较为大,流人大量短期资本展开套息或者投资到股市(泰国75%的外资流向股市),然而一旦泰国国内的经济有所变化,它们迅速就不会撤离。

多年以来,泰国财政盈余务实,但转入1996年,情况再次发生了变化,由于美元对日元在1995年、1996年持续上升,早已相当严重的巩固了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收益紧缺而经常出现财政赤字,相等于1.1%的GDP。财政收支紧缺使泰国仍然有盈余填补日益不断扩大的常常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元,但到1996年底早已减少到800亿美元。

  3.金融体系不完善,高风险贷款过分集中于。泰国的金融体系不完善,风险意识劣,当经济加剧时,金融体系大量资产流向房地产,导致房地产价格猛升,构成地产泡沫。当房地产价格下降到与实际购买力僵化的地步,地产市场经常出现供过于求,发展商丧失缴纳高利率的能力,金融体系兴起了大量的呆坏账。

在1997年5月,泰国91家财务公司的呆帐就超过640亿美元,其中大多数是房地产贷款呆帐,使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中于房地产业,房地产业的贷款占总贷款额的40%以上。银行对单一行业的贷款过分集中于,忍受着极大风险。  尽管从1985年开始,泰铢开始实施以美元居多的一篮子挂勾制,使资宰相对平稳,但泰国的经济结构畸形不合理,旅游及涉及产业占到国民收入的三分之一以上。

他们借助东亚投资热潮,大量引进外资,买入外债,在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域,投放大量的资金,导致经济泡沫,欺诈兴旺;此外,金融体系、尤其是金融监管体系不完备,过早对外开放金融市场,只能实施金融自由化和国际化政策,使得外汇市场受到反感的冲击。  总之,贸易赤字、常常项目逆差、财政收支不均衡、外债剧增(尤其是短期外债)、物业市场的低迷以及信贷评级上升等因素联合起到的结果,使泰国沦为亚洲危机的引爆点。造成泰国经济瓦解,货币急遽升值,经济陷于衰落,很长时间无法复原。

这必要造成了房地产市场价格的下跌。     二、香港房地产市场再次发生反败为胜的历程      1997年的香港,作为国际金融中心,经济基础实力雄厚,享有近900亿美元的外汇储备和可观的财政盈余。香港经济基础完善,经济稳定快速增长,1996年增长率约4.5%,1997年前3季度分别获得5.4%、6.4%。和5.8%的强大快速增长;特区政府完全没任何常常账目赤字,反而享有支出盈余。

华体会体育app

当时,香港市场气氛高昂,投资者信心充裕。并且外资银行(主要是美国投资银行)预测,恒生指数横跨2万点高峰指日可待,将来未来将会不会冲上28000点的新纪录。  然而,香港的经济并不是如此悲观,经济主因在几年前就早已不存在,并大大累积,在特定条件下,经济危机有可能愈演愈烈。

那就是多年来过度收缩的资产价格,尤其是房地产的价格,以及香港货币制度不存在的主因。  香港的资产价格,主要是楼价在1997年前10年里下降了逾10倍,物业市场仍然畅旺散发出,经久不衰。

香港人多地少,土地供应受限,并且香港严苛容许土地和不动产的供应,为发展商独占物业价格获取了条件。房地产市场供不应求,然而银行长年的实质胜利率及投机投机活动,造成房地产攀升。

多达,1984年1月至1997年7月,大单位及豪宅价格下降了12.3倍,仅有1997年上半年,住宅价格,尤其是豪宅市场价格上涨了将近1倍。据报导,1997年夏秋,香港某些地点的物业价格,无论是住宅还是商用楼宇,都早已跟上和多达了东京,高居全球第一。  与此同时,由于经济快速增长强大,薪金频仍下降,货币收益节节快速增长;股票市场也快速增长强大,1997年上半年恒指由12000多点一路上扬,升到到16800点。

一方面,薪金收益快速增长再加因股市和楼市下跌而造就资产人组收缩,使实际收入大幅度减少,造成市场需求烦躁。另一方面,由于不动产市场价格上升,导致经济环境好转,营销成本增加,在消费市场需求激升的性刺激下,香港整体物价高昂,比起邻近地区,香港的物价变得过分便宜。

尤其是1997年下半年后,东盟各国货币以及韩元、台币陆续升值;反观香港,港元币值结实,资产价格不仅未降,反而持续上升,使得比较竞争力弱化,到访港游客锐减,出口衰退。很显著,香港资产市场过分收缩,币值低估,资产价格必需大幅度上调,或港元大幅度升值。  在金融风暴之后,香港的房地产价格大幅度暴跌,有20万人沦落“胜资产阶级”,在香港岛东北边由船坞造镇而出、为中产阶级居住于社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其房地产价格从1997年以前大约1.3万港元/平方英尺的最高峰,以后大幅上升,到2001年跌入至四五千元。

  香港房地产市场再次发生反败为胜的原因主要有:   第一,亚洲金融危机,压制了香港的宏观经济,经济快速增长显著减慢,经济快速增长甚至经常出现负增长。  第二,1997年下半年以后,东盟各国货币以及韩元、台币陆续升值;而香港,币值结实,房地产价格昂贵,导致经济环境好转,营销成本增加,使得比较竞争力弱化,到访港游客锐减,出口衰退,失业率下降。


本文关键词:华,体会,app,下载,泰国,、,香港,和,日本,概要,华体会体育app

本文来源:华体会体育app-www.heliannet.com

联系方式

电话:0955-194204124

传真:0137-35461771

邮箱:admin@heliannet.com

地址:江西省新余市秭归县费天大楼208号